去库存要两端发力，一城一策
——访湖北省副省长曹广晶
房地产去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，直接关系到经济增长、社会稳定、民生大计，其重要性、关联度、敏感性不言而喻。湖北省将如何加速推动房地产去库存工作？本报记者日前采访了湖北省副省长曹广晶。
记者：在国务院召开的房地产去库存工作会议上，湖北省作了典型发言。截至3月底，湖北省商品住房库存7059万平方米，较去年年底减少168万平方米；消化周期为13.5个月，较去年年底下降1.2个月，总体处于可控范围。请您谈谈湖北省下一步将如何加速推进房地产去库存工作？
曹广晶：房地产调控的目标是促进房地产市场的平稳、健康可持续发展，这是各级地方政府的主体责任。房地产去库存，是维护房地产市场健康稳定发展的重要举措。在这方面，我们虽然取得了一些进展，但是与中央的要求和人民群众的期盼还有差距。我们将认真贯彻中央和住房城乡建设部有关精神，落实国家相关部委关于房地产土地、税收、信贷等政策，按照省政府出台的《湖北省房地产去库存专项行动方案》，加大棚改货币化安置力度，用足用好公积金政策，鼓励新市民进城购房，重点解决好三四线城市去库存问题。
记者：湖北省在加速推进去库存工作中，将有哪些举措？
曹广晶：为加速推进湖北省房地产去库存工作，我们将重点做好3个方面的工作。
第一，通过三条路径，加速推进去库存。
一是大力推进公租房货币化和棚改货币化安置。所谓货币化安置，包括由政府收购房源安置、政府搭桥居民团购商品房安置、居民自由支配补偿款采购住房安置等多种形式。
去年，湖北省通过货币化方式消化了1/4的库存，货币化去库存初见成效。从今年开始，全省各地将进一步加大货币化比重，不再新建公共租赁住房，要通过购买、长期租赁等方式从市场中筹集公租房房源；棚改货币化安置比例要提高到50%以上，尤其是库存消化周期超过24个月的，这个比例将力争达到100%；其他征地拆迁项目也应大力推进货币化安置。
二是用好用足公积金。目前，全省公积金缴存职工有400多万人。去年，全省商品住宅销售总套数50.39万套，公积金贷款加提取共支持老百姓购房25.65万套，占全省总套数的50.90%。今后一段时期，湖北省各地要充分发挥公积金对居民购房的支持作用，将在城镇稳定就业的农民工、个体工商户纳入公积金制度范围，允许缴存职工购房时同时申请使用父母、子女的公积金。
当前，要着力解决大城市资金不够用、中小城市资金用不出去的问题。全省60%的库存和60%的公积金结余都集中在中小城市和县城，这些地方要把充分利用公积金、减少结余作为工作的重点。流动性不足的城市将大力推进公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活公积金贷款资产。省有关部门还要积极开展省级资金调剂融资机制试点，在全省范围内逐步实现资金盈缺调剂。
三是鼓励新市民进城购房。鼓励新市民进城不单纯是鼓励购房，还包括鼓励租房。
目前，湖北省每年有60万左右的城镇化转移人口，1100余万的农民工，农村还有求学、结婚和养老三类人群进城愿望迫切，这些人群中有相当一部分人有本地购房需求。但受到贷款难、落户难、收入不稳定等影响，农民工等群体在三、四线城市安家置业仍面临各种难题，需要进一步降低门槛、放宽尺度。对农民等新市民进城购房的，可给予一定比例的购房补贴或契税返还；有条件的地方还可建立住房担保机构或设立专项担保基金，为农民进城购房贷款提供风险分担或缓释措施。
第二，落实好国家和省去库存政策。
去年以来，国家和省先后出台了一系列房地产供地、金融和税收政策，控制供给规模，释放市场需求，推进去库存工作，我们将用足用好国家政策，认真抓好落实。
一是管控好土地闸门。房地产有双重属性：一方面是民生保障，体现社会公平；另一方面是市场属性，调控离不开供需关系。目前，一线城市和部分热点二线城市的住房需求释放较快，库存正常，而三四线城市的库存仍在持续增加。这就要求各地合理安排住房及用地供应规模，库存消化周期超过24个月的，下一年度住房用地计划要削减一半；库存消化周期超过36个月的，要暂停住房用地供应。房地产库存偏多或在建房地产用地规模过大的地方，要认真落实国土资源部、住房城乡建设部关于优化住房及用地供应结构的文件精神，制订切实可行的工作方案，按规定程序调整土地用途、规划条件和套型结构，适应市场需求。
二是加大金融支持力度。化解房地产高库存也是今年经济金融政策需要发力的重要方向。湖北省内各金融机构要支持首套和改善型住房贷款需求，落实国家规定的贷款首付比例和利率优惠政策，加快个人住房贷款的受理、审批和发放。要积极争取房地产开发贷款额度，满足房地产企业合理资金需求，尤其是要满足已达到预售许可条件项目的贷款需求，确保项目顺利竣工。与此同时，各地要高度警惕房地产行业融资风险，坚决整治和打击“首付贷”等场外配资行为，防范高杠杆引发系统性金融风险。
三是落实住房交易税收优惠政策。春节前后，国家相关部门已经出台了调整首付比例、降低购房契税和二手房营业税、简化公积金贷款手续等消化库存的优惠措施，各地应按照国家要求落实住房交易的契税和营业税优惠政策，因地制宜做好居民家庭住房套数的认定工作，扩大改善型住房需求。鼓励棚改居民选择货币化安置，对其新购房屋，按照国家和省里的规定减免契税。
第三，推行供给侧改革，培育新兴需求。
做好房地产去库存工作，我们注重从供给和需求两端发力。从事房地产开发的企业应该看到这一大趋势的变化，从市场定位、建筑品质、房屋结构等方面都要提档升级，也就是要通过提升供给品质、优化供给结构、创新供给模式来引导需求、刺激需求、创造需求。
一是加快完善城市新区配套设施。供给侧结构性改革是强调在供给角度实施结构优化、增加有效供给的中长期视野的宏观调控。我省60%以上的库存集中在中小城市和县城，这其中约有1/3集中在新区和开发区。配套设施不完善，影响商品房的居住品质，是这些地方库存难以消化的主要原因。这就要求各地要找准症结、对症下药，加快新区、开发区和县城城区道路、供水、供电、供气等基础设施建设，加快学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设，加快新老城区公共交通的对接，为居民生活和就业提供便捷条件，引导居民在新区购房置业。
二是优化房地产供给结构。各地要加大土地、规划、财税、金融政策支持力度，鼓励房地产企业利用库存房源发展旅游、养老、医疗、创业等跨界地产；要立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型。利用库存房源拓展生活型服务业，开展“互联网 ”家政、社区电子商务等服务，增强库存房源的服务附加值和市场竞争力；引导规模小、销售难、资金紧的房地产企业与实力强的房企兼并重组，提升产品的营销策划能力和品牌效应。
三是培育和发展房屋租赁市场。建立购租并举的住房制度是中央明确的住房制度改革的主要方向，更是消化库存的重要手段。目前，我国还缺少专营住房租赁的企业，也没有形成规模，租赁市场主要是二手房和旧房，一手房租赁市场较少，中介机构服务上存在不规范、无序竞争的问题。新房没有进入这个市场，我们希望发展租赁市场，去掉一部分新房的库存。各地要积极研究制订金融、财税等优惠政策，鼓励自然人、各类机构投资者长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营；鼓励库存压力较大的房地产开发企业，通过规模化租赁、先租后售、共有产权等模式运营商品房。各地要落实国家关于公租房的税收减免政策，通过购买、租赁库存商品房筹集公租房房源，面积标准可根据需求情况适当放宽，实行“市场租金、分类补贴”。
记者：这些举措虽然很好，但怎么落到实处？
曹广晶：保证这些举措落到实处，我认为，关键是组织保障，核心是落实责任，多方合力。
房地产去库存事关经济社会发展大局，存在的矛盾多，需要协调的事情多，市、县政府务必承担起“去库存、稳市场”的主体责任。从这两年我省的情况看，凡是市、县政府主动作为的，房地产市场企稳回升就快；凡是慢作为、不作为的，必然会处于困境。
要承担好主体责任，首先，要摸清底数。各市、县必须抓紧开展房地产库存专项调查，摸清每个项目的库存底数，再也不能用整体数字掩盖局部的矛盾，包括已供地未开工的、已开工未批准预售的、已批准预售未卖出的，都要分门别类统计清楚。只有库存底数清楚，心中才有数，才能做出正确的判断和决策。
其次，要因城施策。去库存的目的，是把整个房地产行业纳入到健康、平稳、可持续发展的轨道上来，在这个过程中，我们总体指导原则是“一城一策”。中央一再强调要分类调控，允许地方政府在中央政策框架内，根据自己的情况做出分析和判断，出台优惠政策，鼓励农民和新市民买房。一些地方去库存被动，无所事事，没有作为，关键在于既有政策不能落地，又不能适时地、大胆地、有效地出台地方配套政策。全省各市、县情况不一样，不能一副药吃全省，必须对症下药。承担好主体责任，就要在中央和省的政策框架内敢于担当，敢于因地制宜出台管用、实用、解决问题的政策措施。各地要根据本地实际，挖掘农民和新市民购房的重大潜力，调动金融部门支持农民和新市民购房的积极性，激励房地产企业优惠销售、让利销售。
最后，要加强组织领导。各市、州政府的分管领导要将中央和省有关会议精神向主要领导汇报、向所辖县市传达，各级党委和政府务必高度重视，把去库存工作摆到重要议事日程上来。各市、州政府要加强组织领导、建立协调机制、明确部门职责，政府分管领导要及时协调解决房地产去库存工作中遇到的矛盾和问题，形成一级抓一级、层层抓落实的工作机制。
房地产去库存是一项系统工程，涉及面广、综合性强，不仅涉及住房城乡建设部门，还与发改、教育、公安、民政、财政、人社、国土、农业、卫计、地税、统计、工商、物价、金融、工会等多个部门密切相关。省有关部门要积极行动起来，对照我省房地产去库存行动方案，明确任务、落实责任、密切配合、综合施策，尽快研究提出本部门的具体落实措施。各部门要注重国家政策落实与我省实际结合，注重供给结构调整与释放市场需求相结合，充分发挥市场配置资源和政府调控引导的作用，不断增强化解房地产库存各项政策措施的系统性、整体性、协同性。
为了加速推进去库存，我们将把各地房地产去库存工作情况，列入对市、州、县政府的督察内容和年度工作绩效考核指标。建立逐级督察考核工作机制，省政府对各市、州政府房地产去库存工作成效进行督察考核；市、州政府对各县、市政府进行督察考核。重点考核国家和地方已出台政策的落实情况、去库存工作成效等。省住房城乡建设厅每个季度通报各地房地产去库存的进展情况，省政府督察室视各地进展情况组织实地督察。对房地产去库存工作不力、影响经济社会发展和稳定的市、州政府，省政府将实施约谈、问责。